โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภททั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธ์ในที่ดินนั้น
สามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ออกเป็นดังต่อไปนี้
1.หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบได้แก่
- 1.1 โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกันทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะมีหลายแบบได้แก่ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง และน.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน
- 1.2 ใบจอง หรือ น.ส.2 หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้จะนำไปขาย โอนไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น
- 1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือน.ส.3 หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อขายโอน จำนองได้ ได้แก่ น.ส.3 หลายคนมีปัญหาเรื่องรังวัดด้วยฝีมือคนโดยไม่ได้อ้างอิงแผนที่จากดาวเทียม ส่วนนส.3 ก จะปลอดภัยกว่า แต่ก็ต้องเสี่ยงกับการรังวัดใหม่ว่า ที่ดินเราจะเพิ่มหรือลดได้ทั้งนั้น
- 1.4 ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินและให้จดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในใบไต่สวนได้
2.เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้ มี 5 แบบได้แก่
- 2.1. ภ.บ.ท. 5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ซื้อขายไม่ได้ ถ้าซื้อต้องยอมรับสภาพได้ถ้าจะสูญไปเอาไปอ้างในศาลไม่ได้ว่าคุณเป็นเจ้าของที่นั้นๆโดนโกงกันมาก ถ้ามีนักเลงมายึดที่ทำได้ง่ายมาก เพราะไม่ใช่โฉนดไม่ใช่เอกสารอะไรเกี่ยวกับที่ดินแต่คนก็ซื้อขายกันอย่างมาก เช่นที่วังน้ำเขียวที่มีปัญหากันมาก
- 2.2. ก.ส.น.5 เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ออกโดยนิคมสหกรณ์ จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
- 2.3. น.ค. 3 เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
- 2.4. ส.ท.ก. เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้
- 2.5. ส.ป.ก เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น
**ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรมจึงซื้อขายโอนไม่ได้นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป ห้ามซื้อขายออกโฉนดไม่ได้ โอนกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นไม่ได้ นอกจากทายาท
3.เอกสารสิทธิ์ประเภทที่ราษฎรทำขึ้นเอง หรือ ส.ค.1
ส.ค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ผู้ที่ครอบครอง และทำประโยชน์อยู่ในที่ดินก่อน 1 ธ.ค.2497 ไปแจ้งการครอบครองต่อนายอำเภอท้องที่ภายใน 180 วัน เพียงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไม่ได้
ดังนั้น ในการซื้อที่ดินโปรดระมัดระวังเรื่องเอกสารสิทธิ์ต้องเป็นโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ที่เป็นกรรมสิทธิ์เท่านั้นที่สามารถซื้อขาย โอนให้ผู้อื่นได้นอกนั้นเป็นสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ไม่สามารถซื้อขายหรือ โอนได้สามารถตกทอดเป็นมรดกได้เท่านั้น เว้นแต่โอนโดยการส่งมอบการครอบครอง ยอมให้ผู้อื่นมาใช้ประโยชน์ในสิทธิครอบครองที่ดินของตน แต่ผู้รับ รับมอบ หรือรับจำนองจะต้องเสี่ยงภัยเอาเองเพราะไม่ใช่กรรมสิทธ์ เมื่อมีผู้มาแย่งสิทธิครอบครอง หรือเจ้าของ หรือญาติของเจ้าของมายึดไป ทางที่ดินซื้อที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์จะปลอดภัยกว่าไม่ต้องกังวล เมื่อเกิดปัญหาในภายหลัง
ดังนั้น ในการซื้อที่ดินโปรดระมัดระวังเรื่องเอกสารสิทธิ์ต้องเป็นโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ที่เป็นกรรมสิทธิ์เท่านั้นที่สามารถซื้อขาย โอนให้ผู้อื่นได้นอกนั้นเป็นสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ไม่สามารถซื้อขายหรือ โอนได้สามารถตกทอดเป็นมรดกได้เท่านั้น เว้นแต่โอนโดยการส่งมอบการครอบครอง ยอมให้ผู้อื่นมาใช้ประโยชน์ในสิทธิครอบครองที่ดินของตน แต่ผู้รับ รับมอบ หรือรับจำนองจะต้องเสี่ยงภัยเอาเองเพราะไม่ใช่กรรมสิทธ์ เมื่อมีผู้มาแย่งสิทธิครอบครอง หรือเจ้าของ หรือญาติของเจ้าของมายึดไป ทางที่ดินซื้อที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์จะปลอดภัยกว่าไม่ต้องกังวล เมื่อเกิดปัญหาในภายหลัง
